2025, année de changement pour la location meublée, notamment à NICE.

La loi permettant la mise en place d’une nouvelle réglementation ayant pour but d’encadrer plus strictement les meublés de tourisme de type AirBnb a été publiée en fin d’année (Loi 2024-1039 du 19-11-2024 : JO 20 texte n° 1).

Volet non fiscal,

Dans l’optique de trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et la vie des territoires le reste de l’année, une nouvelle règlementation vient compléter les règles applicables à la location meublée touristique.

Pour rappel, parmi les différentes mesures, les maires voient leurs compétences élargies en matière de régulation des locations touristiques, notamment :

• La procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée pour toutes les mises en location de meublés de tourisme, et ce quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non, en cas de non-respect, les maires peuvent dorénavant prononcer deux nouvelles amendes administratives de 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement et de 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux;
• Les autorisations de location ne seront plus données que pour une période maximale de 5 années ;
• De plus, les communes peuvent dorénavant définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales ;
• Enfin, à partir de 2025, toutes les communes sont en mesure de limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui).

Par ailleurs, le texte soumet les meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE). En conséquence, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage doivent attester d’un DPE classé au moins F à compter de 2025 et E à compter de 2028.

Enfin, les copropropriétés doivent prendre des mesures claires quant à autoriser ou interdire ce type de location.

L’information qu’un appartement est enregistré en meublé de tourisme devra être communiquée au Syndic.

Spécifiquement à Nice,

À la date des présentes, soit le 17.01.2025, la Ville de Nice a fixé de nouvelles règles applicables à compter du 1/12/2024 (Délibération n° 4.1 du Bureau métropolitain du 14 novembre 2024).

À ce stade, cette décision est antérieure à cette nouvelle loi du 19/11/2024, par suite, il faut s’attendre à de nouveaux changements pour faire application de cette loi.

La délibération du 14 novembre 2024, a pour principale nouveauté de mettre en place une plateforme en ligne pour le dépôt des changements d’usage.

Au surplus, l’autorisation qui se renouvelait automatique tous les ans, doit maintenant être sollicitée via une demande expresse (2 mois avant la date anniversaire de l’autorisation).

Les autorisations temporaires déjà délivrées (délibération de 2014 et 2015) pourront bénéficier à leur demande expresse de prolongation(s) de validité d’une durée de 3 ans, sans dépasser toutefois la durée maximale de 9 ans décomptée à partir de la date de délivrance de l’arrêté d’autorisation initial. Il ne s’agit donc pas d’un renouvellement tacite.

À quoi faut-il s’attendre dans le futur :

• réduction de la durée d’autorisation de 6 à 5 ans ;
• possibilité que la ville décide de limiter le nombre de locations meublées accordées sur la Commune et que les autorisations de changement d’usage se fassent plus rares ;
• contrôle des DPE lors de la demande de changement d’usage ;
• contrôle de la décision prise par la copropriété lors de la demande de changement d’usage.

Volet fiscal,

Vous trouverez ci-joint un tableau récapitulatif des évolutions de seuils depuis 2023 et des abattements correspondants en fonction du type de location meublée. Pour rappel, en dessous de ces seuils, vous n’êtes pas tenu de produire une comptabilité et un bilan, mais uniquement reporter sur votre déclaration personnelle (IRPP) les loyers bruts encaissés dans l’année.

En cas de dépassement des seuils, il convient de vous rapprocher rapidement du Cabinet.

Les seuils sont les suivants (sous réserve d’un changement dans la loi de finances pour 2025) :

• location de meublées de tourisme classé, seuil à respecter pour bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50% : 77.700 EUROS ;
• location de meublées de tourisme, non classé seuil à respecter pour bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30% : 15.000 EUROS ;
• location de chambres d’hotes, seuil à respecter pour bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50% : 77.700 EUROS ;
• autres location meublées, seuil à respecter pour bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50% : 77.700 EUROS.